合同签了、房款付了，也住了好几年，房屋所有人登记却突然成了别人，这到哪去说理？近日，晋城市城区人民法院审理了一起房屋买卖纠纷，依法维护了房屋买受人的合法权益。

老王于1989年修建了一处房屋。2002年，晋城市国土资源局城区分局分别为老王及其两个儿子王大、王二颁发了涉案房屋国有土地使用权证。因城中村改造，2003年6月，老王、王大、王二作为被拆迁人与拆迁公司签订了两份房屋拆迁协议，约定拆迁房屋面积280平方米，补偿形式为产权调换，王大签名是老王代签。协议签订后，王大选择了涉案回迁房晋城市城区某小区的一套房屋。

2005年1月14日，小张和老王经过协商签订了售房协议一份，协议约定王大将面积为92.2平方米的涉案回迁安置房，以14.5万元的价款出售给小张。老王以王大名义在售房协议上签字捺印，小张夫妇按约向老王支付了全部房款，老王为小张夫妇出具了收据。后老王将涉案房屋选房登记卡交付小张夫妇，诉争房产也移交给了小张夫妇。小张夫妇占有、使用诉争房产至今。2022年2月15日，老王以办理房产证为由从小张夫妇处取走选房登记卡。2022年6月6日，涉案房产的房屋所有人登记为王大，权利状态为单独所有。小张夫妇要求王大和老王配合将房屋过户到自己名下，但遭到拒绝。几经协商未果，小张夫妇诉至法院，要求王大和老王将涉案房屋协助过户给小张夫妇。

法官收到案件后，随即对案情展开研究。关于诉争房产实际权属人是谁的问题，由于拆迁协议的被拆迁方为老王、王二和王大，王大签名系老王代签，王大未提出异议，结合王大选房、补缴费用等行为，法院认定老王代王大签名的行为有效。根据拆迁协议，以产权调换方式补偿的拆迁房屋面积共280平方米，而王大、王二均选择了共计90平方米的安置房，而老王选择了共计100平方米的安置房，其中涉案选房结果登记卡显示诉争房产的选房人为王大，安置房结算凭证显示王大选择的诉争房产应补缴的费用为4万元。以上可以看出拆迁协议虽为老王、王二和王大共同签订，拆迁房屋面积也未区分老王、王二和王大三人各自应获得的拆迁面积，但三人事实上通过选房、补缴费用的方式已对各自拆迁面积达成一致意见，故王大应为其选择的诉争房产的权利人。再次，诉争房产已办理了不动产登记手续，登记房屋所有权人为王大。综上，法院认定王大为诉争房产的权利人。

关于老王出卖王大名下房产的行为是否有效的问题，本案中，原告与老王协商，最终以14.5万元的价格买受讼争房产，并将房款给付老王，老王亦出具了收条，并将选房结果登记卡原件交付了原告，原告据此入住诉争房产，可认定老王与原告已就房屋买卖达成合意，且房屋已实际交付给原告。结合居民委员会向城区土地局出具公函显示被拆迁房屋为老王修建的事实，老王代王大签订房屋拆迁协议的情况、老王与王大作为父子的亲属身份，以及老王给付选房结果登记卡原件的行为，足以使原告相信老王有代王大进行房产处置的授权，且据王大陈述，其在知道其父将讼争房产出卖给原告一个月之后，就让老王找原告要过讼争房产，但在协商无果的情况下，王大应当知道原告对讼争房产进行居住、使用，而王大在长达十六、七年的时间里却从未向原告提出异议，可认定王大亦同意老王代理其处置讼争房产。鉴于此，老王处置房产的行为已构成表见代理，其代理行为的后果应由被代理人王大承受，老王与原告达成的购房协议合法、有效。故法院判决王大协助小张夫妇办理涉案房屋的过户登记手续，判后双方当事人均未上诉。（文中人物均为化名）

法条链接

《中华人民共和国民法典》第一百四十条规定，行为人可以明示或者默示作出意思表示。

沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。

第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。

法官说法

诚实信用原则是社会主义核心价值观的基本内容，也是民法典的基本原则。在房屋买卖合同履行过程中，各方应遵循诚实信用原则，秉持积极的态度按约履行自己的义务，形成守法诚信的良好氛围，促进社会诚信体系建设。该案系近亲属代为出售房屋，房屋权利人在知情后十余年未提出异议的房屋买卖合同案件，法院结合近亲属关系、被拆迁房屋修建、拆迁协议签订以及选房登记卡持有等情况，综合认定出售行为构成表见代理，进而认定合同合法有效，保护了购房人的合法权益。在此提醒大家，在房屋买卖过程中首先要确定房屋权利人再进行交易，以免发生纠纷。

本报记者刘甜 通讯员张二军