2023年8月，存量房贷利率进行了一次下调。在新老房贷利差持续扩大的影响下，产生出一系列的提前还贷现象，促使存量幅度利率进一步下调。存量房贷利率下调的直接原因是缩小新老房贷利差水平，同时缓解提前还贷压力。

存量房贷利率的再次下调，对拥有存量房贷的购房者来说，无疑会减轻房贷压力。对银行来说，可能会因为下调存量房贷利率而影响银行的净利润、净息差水平。对房地产市场来说，随着提前还贷的人减少，在新老房贷利差持续减少的背景下，将会从某种程度上提振房地产市场，改善房地产市场的投资预期。

既然银行净息差、净利润可能会受到影响，为何银行还会选择在这个时候下调存量房贷利率？归根到底，新老房贷利差的持续扩大，给银行带来的冲击影响更大，提前还贷压力骤然增加。在这个时候，选择再次下调存量房贷利率，有利于缓解提前还贷压力，有利于改善银行中长期的资产质量。

截至目前，多家银行已经发布了调整存量房贷利率的公告。具体来说，当前房贷利率高于LPR-30BP的，将统一调整为LPR-30BP。而且，这一次下调存量房贷利率，适用于首套房与二套房。其中，工行在10月25日统一调整，其他银行在10月31日前完成调整。

对购房者来说，需要观察自己的房贷定价方式，到底是固定/基准利率定价还是浮动利率定价。如果你属于固定/基准利率定价，那么需要主动申请浮动利率定价。在此基础上，才能够继续调整存量房贷利率的调整。

此外，购房者还需要观察自己当时申请房贷利率的水平。如果你当时申请的是LPR不加点，那么按照当前的存量房贷利率计算，将会按照LPR-30BP的方式进行调整，节省了0.3%的利率成本。

值得一提的是，在今年9月29日，央行取消了房贷利率重定价周期最短1年的限制，意味着购房者可以按照年、半年、季度等方式进行调整。购房者不必等待次年1月才能申请存量房贷利率的下调。

存量房贷利率下调，将会间接刺激存量房贷购房者的消费需求、投资需求。经过了这一次存量房贷利率调整之后，可能短时间内很难继续下调存量房贷利率，新老房贷利差可能会在很长一段时间内保持合理的利差水平。

存量房贷利率下调，对银行来说，相当于适度让利的举措。对国有大行而言，存量房贷利率下调对它们的影响最大，股份行、城商行次之。

根据最新的商业银行净息差分析，国内商业银行的净息差只有1.54%，较2021年的2.08%大幅下降。其中，国有大行、城商行的平均净息差水平均低于国内商业银行的平均净息差水平。

在净息差持续下降、存量房贷利率再次下降的背景下，对银行来说，无疑会进一步增加经营压力。受此影响，银行可以通过下调存款利率、提升中间业务收入占比等方式来抵消掉存量房贷利率下调所带来的压力。

这一次下调存量房贷利率，对银行而言，短期阵痛，但有利于改善中长期银行的资产质量。对购房者来说，存量房贷利率的下调，有利于提振他们的购房信心，有利于促进房地产市场的投资预期。

当前国内房地产市场已经完成了政策触底，现在等待需求触底，当房地产市场形成了政策底与需求底的共振，那么将会意味着这一轮房地产调整周期即将步入尾声，一旦房地产市场开始回暖，那么将会带动房地产行业、地产链等行业的复苏回暖，同时有利于实体经济的持续回暖。

来源：郭施亮