物业治理作为基层治理的重要组成部分，联系着千家万户，是关系百姓幸福感的“关键小事”，更是夯实基层治理的“民生大事”，微型小区物业治理更是难中难、题中题。

小区小、无物业、物业撤退了、物业托底到期了……

规模小、住户少、物业费低、公共收益少、物业服务质量低……

这些现实问题，导致微型小区物业管理容易陷入“物业服务差——物业管理费收缴率低——物业服务更差”的恶性循环，物业撤离的现象更是屡见不鲜。

如何破解？

7月25日上午，虹桥镇上虹区域围绕“微型小区物业治理难题”展开大讨论。

虹桥镇辖区范围内共有住宅小区142个，而1.5万平方米以下的微型小区29个，占到全部小区的20.4%以上，涉及住户约2940户。基础设施配套老旧、业委会缺失情况较为明显、物业收费标准低、社区资源统筹难、物业服务长期低位运行是这些小区的共性问题。

“作为虹桥镇微型小区占比最高的区域，上虹区域微型小区物业治理问题尤为突出。”虹桥镇人大代表杨剑浩介绍。“上虹区域1.5万平方米以下的微型小区共有13个，占整个虹桥镇微型小区45%，其中只有5个小区物业费超过0.8元/平方米。负责管理的物业公司，仅有一家收支持平，其余都处于整体运营亏损状态。小区没有物业了，安全怎么办、卫生怎么办、垃圾怎么处理，居民对此也是忧心忡忡。”

杨剑浩分享‍‍‍

“我们小区只有40户，体量很小。今年2月份，原来的物业公司因为亏损退出，现在有物业公司托管，但是6个月托管到期后怎么办，我们也很发愁。”

“阿拉小区现在还是有物业公司管理的，但是这两年明显体会到，物业服务质量差了很多”……现场，居民代表对微型小区物业管理有说不完的苦恼。

而对于物业公司来说，微型小区因物业收费标准低而运营成本高，物业服务跟不上，服务质量难提高，维修资金不充足更是导致维修不及时，大部分微型小区需要依靠市场化补贴才能勉强维持。

洪梅分享

微型小区物业治理的出路到底在哪里？与会代表纷纷支招。

• 物业费调价是一个可行的方法，在明确物业费无法满足当前物业管理需要的前提下，通过物业服务调价方式，实现按质论价、质价相符、优质优价的物业服务价格机制，让广大业主明明白白。
• 新、旧物业公司交接过程中有时会出现“卡壳”，发生纠纷与矛盾。这就要求物管交接规范有序，及时做好居民解释工作，确保物业服务平稳过渡，保障居民的正常生活秩序和社区环境的稳定。
• 微型小区有其先天条件限制，在实际工作中，可以探索物业连片管理，通过区域内资源整合、管理力量集聚，降低管理成本；修订小区三个文本，减少有关“公开招投标选聘物业服务企业方式”带来的找物业难问题。
• 科技赋能物业治理，改变传统物业服务行业劳动密集型的模式。
• 虹桥镇城建中心代表表示，针对微型小区物业成本压力过大，面临无物业愿意接手的痛点问题，需要继续推进质价相符、优质优价的物业服务市场价格机制落地，持续推动开源节流、自主创收，推行党建引领加区域物业综合治理模式，不断优化考核激励机制，提升物业服务能级。
• 复旦大学马克思主义学院副教授李威利指出，微型小区物业治理需要算好小区的收入支出这本明细账，物业费调价需要平衡业主与物业公司的预期，更要综合考虑未来长期物业管理成本上升问题，各方要协同发力，寻求最优的微型物业管理模式。

李威利分享

微型小区物业治理是一项任重而道远的长期工作。接下来，虹桥镇各方将直面困难、通力合作、凝心聚力、多管齐下，依托区域化党建4.0平台，践行全过程人民民主，把社区物业治理这个民生“关键小事”办好办实，探索新的管理思路和方法，进一步强化要事共商、难题共解、成果共享的微型小区物业管理新模式，切实提高老旧小区物业治理水平，提升微型小区物业服务品质，让老旧小区焕发新活力。

来源：今日闵行