[ 对于未来的住房制度，《决定》首先明确，要“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”。在严跃进看来，新一轮行业发展中最核心的住房制度即为“租购并举的住房制度”，该制度预计将贯穿新一轮房地产发展的整个周期；而要积极推进该制度，房地产发展新模式也需要积极推进。 ]

7月21日，《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》（下称《决定》）正式发布，其中第44条内容给房地产行业的未来发展指明方向，涉及房地产发展新模式、“市场+保障”双轨制供应体系、因城施策、房地产融资、房地产税等诸多层面。

《决定》指出，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。

易居研究院研究总监严跃进认为，房地产政策内容是放在“健全保障和改善民生制度体系”的大框架下进行的，这意味着相关政策要从民生的角度思考新一轮工作，尤其是要从人民最关心最直接最现实的利益问题入手，包括购房、房价等。

对于未来的住房制度，《决定》首先明确，要“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”。在严跃进看来，新一轮行业发展中最核心的住房制度即为“租购并举的住房制度”，该制度预计将贯穿新一轮房地产发展的整个周期；而要积极推进该制度，房地产发展新模式也需要积极推进。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，打造租购并举的住房制度，写入了十九大、二十大的报告中，是我国新时期住房制度发展的方向，也是房地产新模式框架中住房供给侧改革的主要内容。目前来看，住房需求的主体是新市民、年轻人、外来人口，其中也有工薪阶层和人才群体。他们居住的模式，就是先租后买。

近年来，租购并举的住房制度已见雏形。李宇嘉表示，当前热点城市规模化的租赁住房供给占到近三成，租房可以落户、享受公办教育已经在热点城市落地。

如何构建一个更符合当前市场需求的发展模式？《决定》强调，要“加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求”。

有房地产行业资深分析师指出，《决定》强调“保障性住房供给”，并且保障房供应对接到工薪群体刚需，也意味着商品房未来更多对接改善性需求。同时，强调“多样化”+“改善性”住房需求，这就明确，未来不是保障房单轨制，而是“市场+保障”双轨制供应体系，其中商品房产品需要面对多样化的改善性需求，也对应过去一年多政府不断强调的“好房子”。

对于当前各地的政策调控力度，《决定》也表示，“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策”。

李宇嘉认为，赋予各城市政府房地产市场调控自主权，这是完善中央和地方在调控房地产方面的权责分配、实现权责对等，是提高治理能力的体现。也就是说，将调控的权力给到地方，也将稳定房地产的责任赋予地方。在城市分化、区域分化，购买人群差异化的当下，地方需要在自主权的前提下，落实因城施策，才能将房地产管理好。

值得一提的是，《决定》还专门提及，“允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。”

业内认为，这或许意味着，后续各城市对于限购政策和普宅认定标准将进一步放松。有房企内部人士指出，取消或调减限购、取消普通住房标准等两点，其实大部分城市已经执行了。

在58安居客研究院院长张波看来，一线城市是否会放开限购，还是取决于政策导向、市场供求关系、经济发展状况等多种因素的综合作用。除一线之外的城市取消限购，或者实质性取消限购将是较为确定的，一线城市由于经济基础雄厚、人口密集、市场长期潜在需求量大等特点，当下全面取消限购的可能性相对较小，但未来随着政策调整和市场变化，一线城市包括北京、上海逐步放宽限购政策将是个重要趋势，如放宽购房资格、降低社保年限等。

而对于取消普通住宅和非普通住宅标准，也将是房地产市场调控的一个重要方向。

张波认为，从《决定》来看，满足多样化的改善需求是一个重要的方向，而取消普宅标准本身也是通过政策调整，将改善需求和首次刚需在税费方面进一步拉齐，并给予同等的保障。从这一趋势来看，未来对于改善需求在税费层面的政策有望和首套刚需保持同步，更好在需求层面进行综合平衡考虑。

上述房企内部人士认为，取消普通住宅和非普通住宅标准，从之前提的双轨制来看，还是从鼓励改善性住宅角度提的，这样相当于提高房地产行业门槛，有利于减少供应量、提振购房者信心，起到维护市场中长期的稳定作用。

近年来，由于新房交付问题，业内不时涌起关于取消预售制、推行现房销售的讨论。《决定》也提及，“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”。

上述房地产行业资深分析师认为，《决定》中使用了“改革”一词，而非“取消”，说明未来更多将是体系性的政策制度的调整，而非简单地取消；其次，将融资方式和预售制度放在一起讨论、一起改革，说明融资的改革和预售制度的改革将是配套的，并且协同的。

在李宇嘉看来，融资方式意指，全面落地白名单融资协调机制，即加强金融和住建两个部门在房地产政策上的“一致性”，实现住建部门对房地产监管的职能，也满足房地产项目的合理融资，还能最大程度降低金融风险。

李宇嘉认为，在全面落地白名单融资协调机制后，只有合规项目才能获得融资，而且合规项目一定能获得合理的、足额的融资，通过预售高周转的必要性也下降了。未来鼓励现售房开发，预计会在土地出让、规划报建、融资和交付等方面有扶持政策。预售向现售转型，也是房地产新的开发模式。

另有房地产行业分析师指出，融资总量管理、三道红线、“双集中”等各种融资政策改变就是告别房地产“三高”模式，逐步推进现房销售。

对于牵动不少购房者神经的房地产税，《决定》也再次提及，“完善房地产税收制度”。

不过，业内并不认为，该提法意味着立刻将开征房地产税。上述房地产行业资深分析师指出，房地产税收制度不是特指房地产税，房地产相关税有十多个，包括营业税、契税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、个人所得税、企业所得税、印花税等。同时，本次强调“完善”，而非此前用的“推进立法”“做好试点”等，可能包含的房地产税收制度的改革内容也会更为全面。

整体而言，华泰证券认为，三中全会对地产的表述是一个中长期的表述，不是当下就要立马实现的。短期而言，需要进一步推进因城施策来稳定市场，中长期而言，市场稳定之后，现房销售制度和房地产税需要关注。