案情

徐某、李某夫妇因购买商品房未能获得贷款审批，在与某房地产开发公司销售人员钱某微信聊天得知，可通过办理“假离婚证”的方式使徐某个人获得银行贷款，遂于2021年11月12日签订案涉商品房买卖意向书，11月23日签订《商品房买卖合同》，依约支付首付款。

2021年12月16日，徐某与李某办理离婚登记，但仍不满足签订商品房买卖合同前6个月的条件。徐某遂通过钱某的介绍，办理了一份登记日期为2021年4月13日的假离婚证。后因贷款审批未能办理，双方发生争议，房地产开发公司起诉要求徐某继续履行，徐某则反诉要求解除合同，返还购房款。

评析

民法典第八条规定：民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。为了保障当事人行使民事权利、履行民事义务符合国家意志、社会公共利益，保护正常交易秩序，稳定和谐社会关系，协调不同当事人之间的利益冲突，民事活动必须遵守法律。

民事主体具有平等地位，按照意思自治原则进行民事活动，但并不表明其可以不受约束地实现民事权利；相反，其不能以有害于共同秩序的方式、目的实现权利。

本案中，钱某系该房地产开发公司的销售人员，负责与徐某对接案涉商品房买卖的相关事宜。办理按揭贷款是双方书面合同的明确约定，也是徐某向该公司支付剩余购房款的重要内容。因此，徐某有理由相信在案涉合同履行过程中钱某以该公司销售顾问的身份所实施的行为系职务行为，有权代表该公司。

民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。从双方陈述以及证据来看，可以认定该公司的销售人员钱某积极引导徐某以办理假离婚证的非法手段申请贷款，徐某采纳其建议并予以配合，向其提供了通过非法方式办理的假离婚证，最终因未能办理案涉房产的预抵押登记，致使银行贷款未予发放。但以办理假离婚证的方式申请贷款违反了有关规定，涉嫌违法犯罪，故对于贷款未能发放，案涉合同不能顺利继续履行，均存在一定的过错。

综合考虑徐某订立商品房买卖合同时的婚姻状况、购买房屋的初衷、双方约定的付款方式、徐某履行合同的积极性和配合度、未能申请到贷款交清剩余房款的原因以及其目前的婚姻状况，要求其继续履行合同明显对其过于苛责。因此，应当依法解除双方订立的商品房买卖合同。鉴于双方在合同履行过程中均存在不规范的做法，案涉合同解除后，该房地产开发公司应向徐某退还首付款，双方各自承担解除合同造成的其他损失为宜。

综合：民事审判、江苏法治报

来源：山东高法