业主和物业似乎总是有不可调和的矛盾，业主觉得物业收钱积极做事不积极，物业觉得业主不配合工作，胡搅蛮缠。有些业主一气之下不再交纳物业费，让物业觉得很是头疼。

湖南省新晃侗族自治县某小区业主杨丽丽表示，楼上卫生间漏水导致家里的吊顶损坏，物业一直不予办理，因此拒缴物业费。物业一直催缴不成，将其诉至法院。

案件详情

被告杨丽丽（化名）系湖南省新晃侗族自治县某小区业主。2017年4月，杨丽丽与原告家宜物业服务有限公司（化名）签订《物业服务合同书》，约定家宜物业公司向杨丽丽提供物业管理服务，杨丽丽按建筑面积1.1元／㎡/月的标准支付物业服务费，逾期付款的，从逾期之日起按每天1％加收滞纳金。

杨丽丽自2018年4月起拒绝交纳物业费，理由是楼上卫生间漏水将其灯、吊顶泡坏，物业未予办理。双方协商未果，家宜物业公司诉至新晃侗族自治县人民法院，请求判决被告支付物业费10940元、滞纳金11925元。

该案受理后，由新晃法院立案庭物业纠纷团队办理，承办法官立即与该物业公司取得联系，将杨丽丽的意见反馈至物业公司，并与物业公司工作人员一起到杨丽丽家中勘察现场，发现楼上卫生间确实有漏水的情况，因长时间漏水，杨丽丽家卫生间吊顶脱皮严重。

调解中，承办法官向被告杨丽丽释法，告知其物业公司仅对小区共有部分负有管理义务，楼上卫生间漏水造成的损失应由楼上业主负担。随后，法院通过物业工作人员与楼上业主取得联系，向楼上业主释法明理，告知其有停止侵害、赔偿损失的法律责任，并劝导其邻里之间以和为贵。经法院调解，楼上业主表示愿意重新做卫生间防水，并为杨丽丽的卫生间重新吊顶，购买灯具等。

一个月后，全部维修事项完成，杨丽丽到物业公司交纳物业费10940元，家宜物业公司向本院撤回起诉，该物业纠纷案圆满解决。

法律分析

这个案件涉及到两个问题，一是物业的服务范围，二是是否可以因为物业不作为而拒缴物业费。

物业的服务范围有哪些呢？

《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

业主共有部分主要包括：

（一）道路、绿地，但是属于城市公共道路、城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外；

（二）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；

（三）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等；

（四）物业服务用房和其他公共场所、共用设施；

（五）法律法规规定或者房屋买卖合同依法约定的其他共有部分。

也就是说，在本案中，杨丽丽楼上业主的卫生间漏水并不在物业的管理范围内，这也就是为什么物业没有办理。

一般而言，物业服务内容主要包括下列事项：

（一）物业公共部位及共用设施设备的使用、管理和维护；

（二）公共绿化的维护；

（三）公共区域环境卫生的维护；

（四）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理范围；

（五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；

（六）物业维修、更新、改造费用的财务管理；

（七）物业服务档案和物业档案的保管；

（八）其他物业管理事项。

在本案中，物业的做法并无错处。假设，物业不作为，业主是否可以因此拒缴物业费呢？

按时交纳物业费是业主的义务，但在以下几种情况下，业主是可以拒绝交物业费的。

（1）房屋未交付：房屋存在严重的质量问题，达不到交房的标准而未交付房屋的。

（2）没有合同：物业公司既没有与建设单位签订前期物业合同，也没有与业主/业主委员会/业主大会签订物业服务合同，也不是物业服务期满后，没有续聘或另聘其他物业公司而继续提供物业服务的。

（3）超越合同范围：物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，或者物业公司提供合同未约定、未经业主明确同意的服务的，可拒绝交纳超过标准的或额外的物业费。

（4）不按合同约定服务：物业公司提供的服务达不到合同当中规定的要求，或者未履行物业合同服务责任的，全体业主可以拒交，但要有有力的证据。

除上述情形外，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，否则业主需要按时交纳物业费。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

如果物业服务做得不够好，业主可以向业主委员会集中民意，督促物业公司提高服务质量，也可以向物业公司的主管部门投诉，以维护自身合法权益。

正确处理

首先，物业应提供规范的物业管理服务，建立有效的沟通渠道，主动向业主通报小区管理情况，对于业主反映的问题，物业应及时响应，采取有效措施予以解决。

其次，业主应当遵守物业管理规定，按时交纳物业费，合理使用公共设施，共同维护小区的环境和安全。

最后，双方应当建立互信关系，共同维护小区的和谐稳定。

编辑：众众

审核：邱邱

法律审核：小元律师