导 读

在城市建设从“增量扩张”转向“存量提质增效”的背景下，如何在控制性详细规划阶段前置统筹经济可行性与实施路径，已成为规划治理体系现代化的重要命题。朝阳区作为北京市责任估价师制度的重要试点区域，立足自身城市更新体量大、类型多、诉求复杂的现实基础，主动探索责任估价师深度融入控规编制的新路径，形成了一套可操作、可复制、可推广的实践经验。本次试点由北京中地华夏土地房地产评估有限公司作为责任估价师团队提供专业技术支持。

责任估价师制度的背景与内涵

责任估价师制度是北京市为适应城市存量发展阶段提出的创新举措。旨在推进北京城市总体规划实施，维护自然资源资产权益，探索在规划实施中加强多师联动，在责任规划师体系中嵌入责任估价师，高效推动街区控规与规划综合实施方案的编制审查与实施，实现首都经济社会高质量发展。2025年8月，市规划自然资源委正式发布《关于北京市责任估价师试点工作专班的工作方案》，系统推进责任估价师在规划综合实施方案与街区控规中的经济测算与技术审查工作，为朝阳区试点实践提供了制度依据。

协同重构：从“空间方案”到“空间—资金一体化决策”

酒仙桥地区兼具工业遗存保护、产业升级、老旧社区更新等多重需求，该区域控规任务地域广、体量大、开发模式多样化、盈利空间有限。在控规编制中，建立了“规划先行、估价协同”的工作机制。规划团队牵头构建空间优化规划框架，责任估价师则提前介入、同步跟进，将经济可行性评估与资金平衡测算全程嵌入方案编制环节。在这一机制下，规划指标需接受成本、收益、实施节奏等多维度的动态校验：规划团队负责定方向、定结构、定目标，而责任估价师则重点强化政策合规性、构建创新测算模型、夯实取值标准、优化规划方案，从而确保资金平衡测算结果兼具科学性与可实施性。最终，双方协同推动控规从单纯的“空间方案”，转向“空间—资金一体化的可持续决策”。此外，责任估价师还将产业升级带来的政府收益纳入到资金平衡范围，此举有效拓宽了资金平衡路径，有力保障了规划工作的顺利推进。

典型实践：责任估价师嵌入后的系统性提升

大山子地区苏式街坊是酒仙桥地区典型更新单元，它既承载着保护工业遗存、延续历史风貌的重要价值，又面临居住条件亟待改善、公共空间不足、资金来源有限等多重现实约束，这使其成为控规中资金平衡的难点板块。为系统性解决3500余户居民老旧住区问题，提升项目综合效益，责任估价师围绕不同实施路径开展系统测算，对征收改造、整治提升等多种方案进行经济可行性与敏感性分析，发现征供比与项目盈余呈显著负相关，建议优先选择征供比最小的方案。通过精细化测算，项目不仅实现了自身资金平衡，所产生的盈余还用于支持周边公共配套设施建设，提升了区域综合效益。这一实践体现了责任估价师在量化分析、路径优化方面的专业价值，为类似更新单元提供了可借鉴的经济测算范式。

职能升级：全面融入控规后的价值重塑

此次实践中，责任估价师的角色超越传统成本与收益核算范畴，转而承担起全生命周期技术统筹者与多元价值守护者的双重职能，他们为规划指标取值、开发强度控制和实施时序安排提供了科学依据，使控规方案在空间合理性的基础上，兼备经济可行性和发展可持续性，为后续实施阶段的动态调整预留了空间。

下一步，朝阳区将在市规划自然资源委的指导支持下，持续深化责任估价师参与控规编制、实施方案的实践探索，完善前期协同机制、动态平衡机制与多师协同机制，逐步构建“规划—估价—实施—反馈—动态维护”的闭环体系，推动试点经验向全市推广，为城市更新高质量发展提供更加坚实的技术支撑和实践范式。

本内容由朝阳分局提供

来源：北京号

作者: 北京规划自然资源