观点网12月30日，永升服务与大股东旭辉敲定了未来三年的物业管理服务协议。

永升服务表示，由于2022年签订的旭辉物业管理服务总协议即将到期，且其仍有意进行该交易，因此与旭辉重续2025年物业管理服务总协议，服务期限由2026年1月1日起至2028年12月31日止。

服务范围包括但不限于旭辉未出售物业、停车场及物业的物业管理服务；物业销售办事处的现场安保、清洁、绿化以及客户服务；前期规划及设计咨询服务；向完工及未交付的物业项目提供清洁及房屋检验服务；其他增值服务。

“市场化原则”

如无特殊情况，续签服务协议在关联公司之间属于是常规基操，且服务内容、服务年限、特别说明事项等细节少有变数，最有看头的就是服务费的商定结果。

回顾过去三年的服务费过往总额，分别为4.05亿元、2.35亿元和1.01亿元，降幅约为42%及57%。（注：2025年数据仅统计至前10月）

若与拟定的年度上限作对比，2023年至2025年前10月，永升服务收到的年度总额仅占年度上限的41%、21%及9%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

因此，在新签的物业管理服务协议里，“建议年度上限”一栏一改往年表现，直接将未来三年建议年度上限定为1.25亿元/年，与2025年实际服务费基本上处于同一水平。

数据来源：企业公告、观点指数整理

服务费年度上限的数额终于回到现实，究其原因，一方面是出于对市场行情的考量，包括房企利润承压、服务费回款速度慢、服务费单价下降等；另一方面则在于永升服务近几年来有意与淡化地产关联方的业务往来。

最新披露的2025年半年度报告中，物聊社注意到，永升服务曾表示“按照市场化原则处理与旭辉集团业务往来”，以及“持续提升公司独立第三方市场发展能力”。

近年来，物业行业持续受到房地产行业影响，不少物企都选择主动降低与地产关联方的业务往来占比，提高市场化拓展程度。

以永升服务为例，上半年，永升服务在管面积为2.54亿平方米，来自旭辉的在管面积为5885.7万平方米，来自第三方的在管面积为1.95亿平方米，分别占总在管面积的23.2%和76.8%；而去年同期分别占比25.6%和74.4%，变值为2.4个百分点。

数据来源：企业中报、观点指数整理

收入方面，上半年，永升服务物业管理服务录得收入26.69亿元，其中来自旭辉的收入为6.14亿元，占该分部总收入的23%，同比减少6.1个百分点；来自第三方的收入为20.54亿元，占比77%。

“去旭辉化”

永升服务的更名，也是物企与地产关联方在业务往来上呈现出“早期强化、晚期淡化”特性的缩影。

公开资料显示，永升服务成立于2002年，2017年新三板上市时，全称为“上海永升物业管理股份有限公司”，简称“永升物业”。

后来，该公司从新三板摘牌并进行内部重组，于2018年转战港交所，上市主体更名为“永升生活服务集团有限公司”，简称“永升生活服务”。

2021年7月，永升生活服务发布公告，称已更名为“旭辉永升服务集团有限公司”，简称“旭辉永升服务”，品牌英文简称由“YONGSHENGSERVICE”调整为“CIFIYS-SERVICE”，品牌标志也随之同步调整；同时，开始与旭辉业绩并表。

2023年3月，旭辉永升服务公告称，公司核数师收到一封匿名信函，信函中载有对旭辉永升服务与旭辉进行的若干交易的多个指控，涉及总金额为18亿元，旭辉永升服务同日亦因无法按时披露2022年业绩而停牌。

经过近6个月时间努力，旭辉永升服务于2023年9月成功复牌，但资本市场对这家物企投去的冲击仍在持续。

同年12月，旭辉永升服务董事会再次申请更名，拟将公司英文名称由“CIFIEverSunshineServicesGroupLimited”更改为“EverSunshineServicesGroupLimited”，中文名称由“旭辉永升服务集团有限公司”更改为“永升服务集团有限公司”。

对于更名的原因，永升服务表示：“更符合集团作为一个独立实体的长期独立市场化发展战略，并有助于加强集团整体独立品牌建设。”

短短的一句话便出现了三次“独立”，可见，永升服务的“去旭辉化”十分坚决。

2024年4月，永升服务再次完成更名，市场外拓能力也明显得到增强。据2024年中期业绩数据，永升服务期内来自第三方的在管面积达到1.8亿平方米，同比增长10.9%，占比总在管面积的74.4%。

再后来，旭辉也主动加入了永升服务的“去旭辉化”动作。

2025年9月，旭辉与LMR订立交易协议，拟向后者出售旗下物业公司永升服务约1.42亿股股份，占永升服务发行股份总数约8.24%，交易总金额约为2.76亿港元。

但实际上，变卖永升服务股份，是旭辉走出债务困境的一大跳板。

“公司已将间接持有的永升服务股权识别为可供融资用途的易变现资产。”旭辉在公告中如此表示。

交易过后，静止的股权变成了流动的现金，加之持续不断的化债努力，2025年12月29日，旭辉宣布，境外债务重组各项条件均已达成，重组方案正式生效。

资料显示，旭辉境外债务重组涉及本息总额约81亿美元（约合567亿元人民币），通过债转股、本金削减等方式预计将削减债务约人民币380亿元，化债比例达67%。

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