今天，房产君的好基友@拆神爆料了天河南方面粉厂地块的规划文件，里面提到了两个爆炸性内容：

1）广州阳台占比可以从20%，扩大到30%

2）不计容的公共开放开间面积，可以从5%扩大到10%

就如老夫所料，这份文件一亮相，质疑的声音就迅速攻占了评论区，而其中问得最多的，一定是这个问题：

“广州阳台占比，怎么又又又增加了？”

没办法，我只好端起999感冒灵，再一次走上了科普的道路。

首先，阳台占比从20%扩充到30%，使用率会得到飞跃，这一点毋庸置疑。

就以下面这个户型为例，阳台占比提升之后，使用率大概增加了6%（此处不考虑飘窗花池等因素的提升，实际落地会更高）

我们粗暴估算，阳台占比提升之后，新盘使用率大约会提升5-10个百分点，具体多少取决于开发商的设计能力。如果设计师足够牛逼，那把使用率干到130%，也不是不可能。

但要注意，这项规则未必全市普及，很可能只限极少数豪宅项目使用。

这里有个最简单的例子，就是昨天刚挂牌的琶洲南3宗地。

多牛逼的地段呐！可阳台占比还是20%

或许，想要将阳台占比突破至30%，至少得是南方面粉厂这种，珠江新城（旁）的一线南向江景靓地，地段再输一点，就很难向上申请。

另外，去年刚实施的文件也说了，允许阳台占比达到20%，但高品质生活区的住宅，上限还可以适当提高，天河南方面粉厂使用的规则，大概就出自这一条。

这份文件于2023年11月9日正式实施，有效期足足长达5年，这意味着2028年之前，广州主流阳台占比会保持在20%。

所以，这两年刚买房的同学，真的不用太过担心。

相比阳台占比，我更建议大家关注另一条规则：

住宅、办公、商业类建筑首层以外的公共开放空间，之前不计容比例是5%，如今提升到了10%。

据说这两条，都是市土专门去上海，去苏州开会学习，为广州落地第四代住宅准备的，但只有这一条确确实实突破了去年落地的新规，也没有“高品质生活区”的明文规定。

长岭雅居丨第四代住宅：超级多的阳台

这里怎么用，业内人士有很多种猜测。

如果公用，可能每栋楼多出一层配套会所；如果分散到各户，可能一家一户的免费私家花园，就这么出来了。

拿一张其他城市的案例参考，广州的额外赠送或许能达到这个级别。

算上这些面积，130%的使用率，恐怕还不是上限。（会达到多少，你猜）

别说豪宅需要，我看刚需盘也挺需要的

透露一下，南方面粉厂是今年以来广州首个第四代住宅，但不是最后一个，据我所知，老黄埔某个神秘新盘，已经在走设计流程。

至于这个盘会带来什么惊喜，什么时候亮相，保密，详询二娃。

好了，如果还有其他买房或投资问题，想要避坑，就扫码添加@二娃吧。